A Cidade Cooperativa da Prelada inaugurada em 22 de Julho de 1993.
Nota monográfica sobre a "Cidade Cooperativa da Prelada"
Cidade Cooperativa da Prelada: um longo historial
A Cidade Cooperativa da Prelada, com 591 fogos e variados equipamentos, constitui um projecto inovador em relação à prática das cooperativas de habitação em Portugal.
Situada junto da Via de Cintura Interna e na proximidade do Parque de Campismo da Prelada, a CCP é fruto da conjugação do esforço de sete Cooperativas de Habitação. A ideia nasceu nos finais dos anos oitenta, numa altura em que a Administração Central prometia fortes apoios aos projectos de iniciativa cooperativa. Desde essa altura o panorama alterou-se. Porém, a determinação dos responsáveis cooperativos manteve-se.
Hoje, temos presente o resultado de todo este longo e complexo processo, do qual nos propomos contar a história nos seus aspectos essenciais.
A ideia da Cidade Cooperativa da Prelada surgiu em 1988, "exactamente no momento em que se assistia a uma boa perspectiva de desenvolvimento de projectos cooperativos", apontou Guilherme Vilaverde, presidente da CCP e um dos grandes animadores desta aventura, no decorrer de uma conversa que manteve connosco.
"Tínhamos vindo de um período instável do ponto de vista da política habitacional. Os resultados das cooperativas, apesar de positivos, transportavam dificuldades acumuladas, decorrentes de um défice de instrumentos de política de habitação como a falta de apoios estatais ao financiamento, a que acrescia uma falta de solos disponibilizados pelas autarquias".
Em 1988, o Governo mostrou uma nova disponibilidade em apoiar e incentivar as cooperativas. Estas por sua vez sentiam necessidade de potenciar a sua experiência no sector, aplicando-a a projectos inovadores, de média e grande escala, e de tornar expansivo o produto cooperativo, através de um leque mais diversificado de utentes.
"A ideia da CCP surgiu, assim, como resposta à escassez de terrenos, ao desafio lançado pelo Governo de então e ao ambiente favorável que se fazia sentir". Guilherme Vilaverde recordou a tónica do discurso do então titular da Secretaria de Estado de Habitação, Elias da Costa: "As cooperativas devem intensificar a sua capacidade produtiva" - que na altura representava já uma quota superior a 70 por cento no universo do mercado habitacional a preços controlados.
Aliada a esta conjuntura favorável que se traduzia na promessa de disponibilização de verbas significativas, surgiu, ainda, a possibilidade de adquirir terrenos afectos a um Contrato de Desenvolvimento para Habitação (CDH) em que a empresa privada interveniente, em dificuldades financeiras, não tinha condições para realizar na sua totalidade, constituindo a venda de uma parte dos terrenos um balão de oxigénio para a fase que tinha em construção.
Com cerca de 19 mil metros quadrados, os terrenos localizavam-se na Via de Cintura Interna, próximos ao Parque de Campismo da Prelada, em Ramalde.
O processo é então despoletado pelo Instituto Nacional de Habitação que inicia diligências junto da FENACHE, da Câmara Municipal do Porto e da referida empresa (Ilídio Monteiro), a que se associam também os bancos credores. Realizam-se vários contactos e reuniões entre estas entidades cujo objectivo, perante a expectativa pouco favorável de concretizarão da totalidade do CDH, era encontrar novas formas que viabilizassem, a partir da capacidade e dinâmica cooperativas, uma parte significativa do programado, mesmo que reformulado.
O projecto de então, que previa a construção de muitas centenas de fogos, era em altura e adequado à utilização de tecnologia de cofragem-túnel. Inicialmente, havia sido pensado para satisfazer as necessidades habitacionais dos estratos médios urbanos. "Mas a concretização da obra arrastou-se e, na sequência do 25 de Abril, as empresas envolvidas passam por períodos difíceis o que provoca que, já nos anos 80, se estabeleça um CDH para a sua realização transformando-a, portanto, numa promoção da então chamada habitação social".
Como surge a Cidade Cooperativa da Prelada
Face a este cenário, era elevado o risco que, face ás dificuldades existentes, o projecto corria de nunca vir a ser concretizado, privando-se, desta forma, centenas de famílias de usufruírem de um bem precioso: a habitação.
Como tal, para desbloquear o impasse e para que aquele projecto fosse reformulado, sentiu-se a necessidade de celebrar um protocolo institucional com a empresa detentora dos terrenos, a Câmara Municipal do Porto, a FENACHE e o INH, no sentido de serem estudadas as hipóteses possíveis de intervenção das cooperativas.
A 14 de Junho de 1988 foi celebrado um acordo entre as entidades referidas. A autarquia comprometeu-se a autorizar o aumento da cércea dos edifícios e a aprovar e licenciar os projectos, "desde que respeitem a legislação e regulamentos em vigor"; por seu lado a FENACHE "indicaria as cooperativas da região que estivessem habilitadas a adquirir os terrenos e a desenvolver a construção de fogos", e coordenaria as acções necessárias à concretizarão dos diferentes empreendimentos.
O INH prometia financiar as cooperativas na aquisição dos terrenos para a construção - o que aliás não viria a acontecer - e a própria construção.
A partir de então, a FENACHE delegou a tarefa na sua Delegação Norte que passou a liderar o processo. Iniciaram-se, deste modo, os contactos com as cooperativas, convidando-as a participar no projecto.
Numa primeira fase, responderam afirmativamente ao convite seis cooperativas, mas na etapa preparatória dos documentos e aquando da aquisição dos terrenos regista-se a adesão de mais duas. De modo autónomo e recusando a concertar-se com as outras, a cooperativa "Nova Ramalde" ia negociando, em bases semelhantes, os terrenos para a construção de 400 fogos.
A limitar o acesso de outras cooperativas estava o elevado custo do terreno, sendo necessário pagar de imediato o sinal e passados 60 dias o custo integral.
A 23 de Janeiro de 1989, foi instituída a "Direcção Comum do Programa de Ramalde/Porto", com as oito cooperativas fundadoras: "As Sete Bicas"(2), "Ceta"(2), "Gente do Amanhã"(2), "Hazal", "Portocoope"(2), "Santo António das Antas", "Santo Ildefonso" e "Solidariedade e Amizade"(2). Estas adquiriram os 13 lotes disponíveis, em escritura no início de 1989.
Com o andamento do processo, e atendendo à dimensão do empreendimento, sentiram necessidade de criar uma estrutura própria com uma entidade jurídica que "garantisse a estabilidade e a rapidez de decisão necessárias à execução de um projecto com estas características".
Refira-se que foi a primeira vez, em toda a história do Movimento Cooperativo Habitacional, que se realizou um projecto tão "amplamente intercooperativo e de tal dimensão construtiva".
A 27 de Julho desse mesmo ano, foi publicado no Diário da República a constituição da "Cidade Cooperativa da Prelada, UCRL (CCP)".
A vida desta União de Cooperativas é determinada pela duração da realização do projecto construtivo e, como prevê o Código Cooperativo para as estruturas cooperativas com um número de sócios inferior ao necessário à constituição dos habituais três órgãos sociais, passou a funcionar com a Assembleia Geral como único órgão.
Na reunião de 11 de Setembro de 1989 a Assembleia de Cooperativas da CCP realizou a sua primeira reunião formalizada em acta. Estava, também, constituído o núcleo de dirigentes cooperativos que iriam acompanhar todo o projecto: Guilherme Vilaverde (Sete Bicas) que foi eleito presidente; Arnaldo Fleming (Solidariedade e Amizade), secretário; Rui Souto (Gente de Amanhã), tesoureiro; Arnaldo Lucas (Ceta), Joaquim Faria (Portocoope), Vergílio Silva (Hazal), Joaquim Baião (Santo António das Antas) e Manuel Vieira (Santo Ildefonso) constituíam os vogais. Algum tempo mais tarde, com a saída de Rui Souto dos órgãos sociais da sua cooperativa, o cargo de tesoureiro passou a ser ocupado por Arnaldo Lucas.
Entretanto, Flórido de Meio tinha sido contratado, entre vários candidatos, como "Assistente da Direcção" e iria ser um elemento fundamental no acompanhamento de todo o processo. Cada cooperativa subscreveu o respectivo capital e fez entradas financeiras mensais na proporção do número de fogos de que é detentora. A 18 de Setembro vendem os seus terrenos à CCP, pela quantia de cerca de 315 mil contos, que se torna a proprietária de todo o empreendimento.
O acompanhamento técnico por parte da delegação da FENACHE foi orientado pelo engenheiro-técnico Manuel Ventura. A partir de Julho de 1991, correspondendo à estratégia desta Federação em abandonar a prestação de serviços, foi a "Habimento", União de Cooperativas criada para assumir esses serviços, que passou a realizar o acompanhamento técnico e a coordenar a fiscalização da obra. Entretanto o Engenheiro José Coimbra tinha substituído, a partir de Março de 1991, aquele técnico no desempenho dessas funções.
Repensar o projecto: concurso de ideias
Paralelamente a todo este processo, foi necessário analisar o projecto existente. Depois de um estudo detalhado concluiu-se que os objectivos daquele projecto não correspondiam à realidade e necessidades actuais. "Era esteticamente feio, especialmente desordenado e tinha uma exposição solar deficiente, entre outros defeitos".
Era então necessário repensar toda a estratégia, mas "sem pôr em causa alguns pressupostos, como a construção em altura". A justificar essa deliberação, os responsáveis argumentaram que alterá-los significaria "entrar em choque com compromissos assumidos e o 'timing' desejado".
No interior da CCP assistiu-se, então, a um debate. O consenso estabeleceu-se quanto à necessidade daquele espaço não ser transformado numa zona dormitório. Como tal, era necessária a implantação de equipamentos sociais e desportivos, espaços comerciais, serviços e todas as infra-estruturas necessárias para que aquela zona residencial tivesse vida própria.
Em resultado desta reflexão, os responsáveis do projecto decidiram promover um concurso de ideias - que aparece "como uma boa forma de encontrar a reformulação possível para o projecto existente".
São enviados convites a projectistas "de reputação firmada" para que apresentassem propostas. É-Ihes solicitado o envio dos seguintes elementos: memória descritiva e peças desenhadas da ideia a desenvolver naquele programa habitacional, o prazo de execução do projecto e os honorários.
Para tal, disponibilizaram uma planta de localização do terreno com a implantação dos lotes previstos no plano aprovado e respectivas cérceas. A maioria dos fogos pretendia-se que fosse dos tipos T2/T3, devendo igualmente ser encarada a adopção de Tl e T4, em percentagem não superior a 10 por cento.
Assim, aos cinco gabinetes convidados foi atribuído um determinado período de tempo para apresentarem "oralmente" o trabalho elaborado, perante a "Comissão" representativa das cooperativas intervenientes no programa - a qual foi responsável pela avaliação das várias propostas em presença.
O tempo atribuído, menos de um mês, foi o argumento apresentado por alguns dos gabinetes convidados para o facto de não desenvolverem suficientemente as suas ideias.
Na sequência da apresentação das propostas, entendeu a Comissão atribuir um prémio pecuniário, no valor de cem mil escudos, ao arquitecto Camilo Cortesão Pinto, "a título de reconhecimento pelo contributo prestado com a qualidade do trabalho apresentado" - que apesar de arrojado implicaria custos incomportáveis.
A Comissão viria, porém, a considerar a proposta "mais interessante" a apresentada pelo "Grupo 3 - Arquitectos Associados, Lda." É então assinado um contrato entre a FENACHE e o GRUPO 3, dos arquitectos José Oliveira e Mário Moura, a 15 de Maio de 1989.
Refira-se que entre a proposta vencedora do concurso e a que foi apresentada para licenciamento se verificou uma evolução significativa. Entretanto, veio a ser necessário um processo de permuta de terrenos, com a Câmara Municipal do Porto - uma vez que o novo projecto tinha uma implantação muito diferente do inicial. Simultaneamente a este processo, foi-se concretizando a aprovação do projecto e os contactos com o INH e Caixa Geral de Depósitos, de forma a garantir o necessário financiamento.
A Cidade Cooperativa obteve, em Agosto de 1991, um empréstimo junto da Caixa Geral de Depósitos, através de um protocolo assinado em Fevereiro desse ano entre essa instituição e o INH, de um valor próximo de quatro milhões de contos, tendo o INH "assumido o pagamento das bonificações das taxas de juro à CGD".
Nove empresas disputam adjudicação
A Cidade Cooperativa da Prelada promoveu, então, em Junho de 1990, um concurso limitado de empreitada, para o qual foram convidadas dez empresas que poderiam concorrer individualmente ou associadas em consórcios: Soares da Costa, Edifer, Engil, Construtora do Niassa, Abrantina, Ecop-Arnaldo Oliveira, llídio Monteiro, Severo de Carvalho, Construções Técnicas e Teixeira Duarte.
Com excepção desta última, todas as empresas responderam positivamente ao convite, aparecendo algumas delas associadas em consórcios com novas empresas, sobretudo espanholas e francesas.
A 27 de Julho foram abertas as propostas. A apresentada pelo consórcio Soares da Costa, Edifer e Engil e a apresentada pelo consórcio Ilídio Monteiro, Ecop e Severo de Carvalho são as mais baixas com um valor próximo dos três milhões e meio de contos. Depois de uma análise cuidada destas propostas, e atendendo às garantias dadas, foi escolhida a primeira.
O lançamento da Primeira Pedra (mais simbólico do que real) ocorreu a 1 de Julho daquele mesmo ano, numa cerimonia enquadrada nas 35!s Jornadas da Iniciativa Cooperativa da Cidade do Porto, uma realização da C.M.P.. Presentes na cerimonia estiveram diversas individualidades que, assim, mostraram o seu apoio à CCP.
Com o início das obras surgem as dificuldades
Em Fevereiro de 1991 iniciaram-se as obras. E com elas surgiram dificuldades não previstas. Exemplo dessas foram as fundações. O terreno revelou-se difícil e estas atingiram custos muitos elevados, tendo naturalmente contribuído para que os preços finais das habitações excedessem aqueles que estavam inicialmente previsto.
Foi necessário, tal como referiu Guilherme Vilaverde, prestar atenção especial aos trabalhos de fundações, "no sentido de serem adaptadas as soluções mais convenientes aos diferentes tipo de solos encontrados". Como principal preocupação estavam os factores de segurança. Foi necessário reformular todo o projecto da estrutura de betão armado, mantendo-se a funcionalidade e os espaços arquitectónicos do projecto-base de arquitectura.
Estado adopta política de alheamento e fuga ao diálogo.
As dificuldades com as fundações, os elevados custos inerentes a construções em altura e a aposta na qualidade provocaram uma subida dos preços. O custo final do empreendimento viria a ultrapassar os sete milhões de contos.
Tomando como pretexto estes valores, o INH tenta colocar-se de fora do projecto com a consequente perda do juro bonificado, com o argumento de que não pode ser considerada "habitação a preços controlados". Entretanto, sente-se no discurso dos responsáveis governamentais um distanciamento e um alheamento em relação à actividade cooperativa e não apenas a este processo.
Guilherme Vilaverde recordou o ambiente de confiança que presidiu ao nascimento da Cidade Cooperativa da Prelada e que se prolongou na fase preparatória do processo.
"Depois iniciámos o período mais difícil de todo o processo. Face à informação dos preços previsíveis e a uma maior exigência no autofinanciamento que cobrisse a diferença entre os empréstimos obtidos e o custo final da obra, muitos sócios são obrigados a desistir da habitação". Esta situação provoca, entretanto, a publicação de artigos menos informados e de algum alarmismo em jornais de grande circulação.
Foi nesta altura que a Cooperativa "Gente do Amanhã" decide desistir, devido a excepcionais dificuldades financeiras que a impediram de acompanhar o projecto.
Porém, o projecto continuou. As restantes sete cooperativas não desistem e apostam na edificação da Cidade Cooperativa da Prelada. Duas cooperativas - "Sete Bicas" e "Solidariedade e Amizade" - assumem os blocos anteriormente destinados à "Gente do Amanhã". Mas, para ultrapassar todos os obstáculos que foram surgindo, as "resistentes" necessitaram de criar um elo muito forte de solidariedade entre si. "Só com muita confiança e a força de vontade de todos foi possível concretizar este projecto", frisou Guilherme Vilaverde.
Assim, junto ao Parque da Prelada, foi nascendo uma urbanização cooperativa com características "inéditas em Portugal" provocando a admiração da cidade.
Mas para garantir o êxito desta iniciativa foi necessário reorientar alguns dos vectores em que se baseava. Em termos de estratos sociais, vai ser sobretudo uma população jovem e de nível escolar elevado que aqui vem procurar a sua primeira habitação. É uma população fortemente sensível aos problemas da qualidade habitacional e por isso algumas opções tomadas vão nesse sentido: desde o revestimento exterior, em tijolo de grés espanhol, à contratarão dos arquitectos paisagistas da "Aparte" para desenharem os jardins e o mobiliário urbano, passando pelo vídeo-porteiro e a rega automática, são algumas decisões que vão valorizar o empreendimento.
Em termos de comercialização, desencadeia-se uma campanha promocional de imprensa bastante agressiva e é constituída uma equipa dirigida por José Manuel Fernandes, a quem é confiado o trabalho de angariação de novos aderentes.
É também publicado a revista "A Cidade Cooperativa", dirigida por Arnaldo Fleming, que partindo das potencialidades da CCP pretende ser um local de reflexão sobre a política habitacional e sobre o cooperativismo em geral.
Depois de concluídas as habitações e os equipamentos comerciais, será lançado o concurso para a adjudicação da construção do "Health Club" e piscina, assim como para o infantário.
A propósito deste último equipamento - considerado de grande importância, face à dimensão do projecto - estão a ser efectuados contactos junto do Centro Regional de Segurança Social do Porto, visando a comparticipação deste organismo na construção e funcionamento do infantário.
A qualidade de vida nos empreendimentos cooperativos
A realização do programa construtivo cumpriu rigorosamente o calendário previamente estabelecido. É de referir o empenhamento e a disponibilidade do Consórcio Soares da Costa/Engil/Edifer na realização atempada desta obra complexa e sublinhar a facilidade como o diálogo estabelecido permitiu ultrapassar as dificuldades surgidas.
Concretizado o projecto estarão satisfeitos os objectivos dos impulsionadores deste projecto: "Atenuar a longa lista de famílias a aguardar habitação condigna e mostrar as reais capacidades das cooperativas".
A denominação de "Cidade" não foi ao acaso, muitas outras hipóteses surgiram, mas esta foi a escolhida. "Pretendeu-se dar um sinal forte sobre o que pensamos que são os aglomerados habitacionais cooperativos. Trata-se de os fazer CIDADE, no sentido 'não ao ghetto', 'não ao dormitório"', referiu Guilherme Vilaverde. O empreender cooperativo não pensa apenas no edifício, mas também na qualidade de todo o espaço envolvente. "Tem-se em conta a qualidade de vida dos moradores", assegurou.
E na CCP esta preocupação foi vincada de uma forma mais acentuada. Trata-se de um terreno situado dentro da cidade, com uma elevada densidade de habitações e numa zona envolvente muito frágil. "Tínhamos de dar a volta ao ambiente em que se insere e desenvolve", frisou este responsável. "Todas as decisões foram delineados tendo em conta a optimização da palavra CIDADE".
A gestão dos condomínios, onde estarão certamente presentes os moradores e a CCP (ou a estrutura a que der origem), será certamente uma prova da vitalidade e qualidade deste grande empreendimento que as cooperativas de habitação ofereceram à cidade do Porto.
texto elaborado por Isabel Martins
retirado do Manual da Habitação da CCP
Publicado anteriormente aqui.
